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东莞厚街镇:强推“怪胎”跨境电商园害了谁?

来源:网络| 2019-03-25 13:15:52

文 / 文溪音 丛陌

号称实现国际高端跨境电商经营巨头的“厚街镇跨境电商产业园”,一开始就是个既无报建手续、建设用地规划许可证、产权证,又无房屋安全鉴定报告和消防安全许可证等的闲置老厂房,但镇政府领导仍大张旗鼓的招标上马,造成该履约合作项目一拖数年,徒招诉告缠身,而电商园项目终归“胎死腹中”……

针对这一“违规”招标上马的项目举措,被指自始就是个“怪胎”,其影响极坏,后患无穷。

离奇:招标项目变“物业租赁”

2014年9月22日,广东省东莞市人民政府办公室向辖区各镇人民政府(街道办事处)下发关于印发《东莞市进一步加快电子商务发展实施意见》的通知。

为响应市政府的号召,东莞市厚街镇政府经多次研究,决定在省道寮厦路旁打造“厚街镇跨境电商产业园”现代化商城,以满足打造国际高端跨境电商产业园的规模需要。

 

2015年5月中下旬,东莞市厚街资产经营管理有限公司(以下简称:厚街资产公司)在镇政府的主导下,为打造该“跨境电商产业园”开始公开对外招标,引起社会各方的热切关注与参与。

2015年5月29日,东莞市伟匡正达投资有限公司(以下简称:伟匡正达公司)通过竞标,取得了“厚街镇跨境电商产业园”的投资建设项目。

2015年6月初,厚街资产公司作为甲方与乙方伟匡正达公司就“跨境电商产业园”事宜,约签合作文书。

但奇怪的是,甲方厚街资产公司向乙方提供的竟是一份“租赁合同”文本,而非公示规范的招标项目合同文书。

为此,双方发生严重争执。

合同:条款霸王,标的物“三无”

“我们审查合同文本后,竟发现甲方交付给我公司的合同文书与其甲方招标前公示的合同文书式样完全是不一样的,不光合同条款霸王不公,而且提供的招标标的物又属于‘三无’手续的危楼。”乙方股东代表黄先生说,“我公司当即委托律师函告甲方,不同意甲方强行单独添加不合理、不合法条款,要求依照招标文件履行后续的法律程序。”

甲方提供的“租赁合同”显示:甲方厚街资产公司将建筑面积约2.2万平方米的“跨境电商产业园”(即租赁物)出租给乙方伟匡正达公司使用,租赁物土地权属属于厚街镇房地产公司,甲方有权出租该租赁物。

租赁合同条款称,乙方自愿租赁甲方租赁物用于发展跨境电子商务产业用途。在签订本合同之日起计3个月内,乙方必须将涉及到物业和土地使用用途变更为商业用途,由乙方负责向国土规划、城建等部门申请变更,所需的申请变更费用由乙方承担,甲方仅提供现有的租赁物资料即可。如在合同期限内,乙方没有办理用途变更手续,一切法律责任和后果全部由乙方承担。租期为20年。乙方装修免租期为6个月。对乙方的装修建设投入标准要求不得低于2500万元,履约保证金为1000万元。

另外还列具了特别的不可撤销的承诺条款:乙方已知悉租赁物的性质(集体土地性质)及规范用途(厂房工业),没有建设用地规划许可证,没有报建手续,没有办理完整产权证明文件等,乙方同意按此条件与甲方签署合同。乙方对该事实进行确认并承诺不会因该等问题,向甲方提出赔偿和补偿其对租赁物的装修增建等损失的要求……

甲方接到异议后,即与乙方多方座谈商讨,后于2015年6月10日,双方在这合同上予以正式签字。

“之所以在合同上签字,一是因为厚街镇镇政府领导为了出于维护政府公信力影响而极力促成签约,分管的方领导还组织政府相关部门与我公司专门召开了两三次专题会议,会议承诺给我公司开放绿色通道,允许我公司边进行项目建设边完善手续,并派员协助我公司推动项目建设,协助我公司立项、报建、完善消防改造及验收。同时同意我公司对租赁物进行改造、加固和加建,以解决租赁物本身存在的质量问题。二是我公司在前期的投标及宣传、筹建过程中已经付出了巨大代价,已交的1000万元的投标保证金甲方又拒退。所以,在镇政府的多方协调与承诺下,我们基于对镇政府及领导的充分信任,最后才签了,也相信会得到顺利配合落实的。”

纷争:“怪胎”招标项目遭停建

人算总不如天算。

甲方的招标物——“厚街镇跨境电商产业园”,其前身为九十年代筑建的厚街国际家具城,早已停业荒搁了许多年,其标的物存在楼层开裂、严重漏水等严重的安全质量问题,基本无法重新启用。

 

乙方对此老楼基础进行了改造、加固,并根据该项目改造建设和营运方案予以增建,相关报批手续也向镇政府等有关部门进行了送报和备案。但由于老楼质量与手续不完备等问题,后续投建手续迟迟不能得到如期审批而耽搁。

另外,招标标的物明确面积为2.2万平方米,但交付后的标的物面积却是3万多平方米,凭空多出了1万多平方米,因为多出的面积没有图纸和相关安全证明文件,更是无法申报取得建设部门的施工许可证,也导致乙方在免租期内不能完成租赁物的建设。

厚街镇跨境电商产业园计划项目是得到东莞市市委市政府大力支持的,相关投资立项、建设等文件也都齐全。但这个跨境电商产业园项目就因为由于先天不足,尽管中标方前期已投入了千万元的建设资金,也焦头烂额,一份份上送的报办手续有的还到不了县一级就遭卡壳了。

半年后,甲方以乙方装修有问题、改造加固增建未经会审、没有办妥相关手续、违约迟缴租赁费等为由,责令乙方停止一切施工行为直至完成报建手续及征得甲方同意后方可施工,并追缴租赁费。

面对甲方的停工要求,乙方心里不服但又不敢不听。在乙方股东们看来,住建部门是否同意施工及报建手续如何进行完善,主要还取决于作为政府下属部门的厚街资产公司即甲方的协调结果。

乙方与之陈述理由,但交涉无果,如火如荼的项目工程被迫全面停建。“一场让人始终担心的、至此也许再也无法挽回的‘上当’之剧就要发生了。”乙方股东们说,他们深深地感觉到了一股嗖嗖的凉气正袭击着后背。

判决:标的物无手续租赁合同无效

2016年初,甲方以施工造成租赁物多处损坏、未支付租金等为由,一纸诉状将乙方告上了法庭,请求解除原告厚街资产公司与被告伟匡正达公司之间的租赁合同关系,将承租的跨境电商产业园租赁物全部恢复原状,赔付租金及逾期缴租的违约金。而乙方对此提起反诉。

2017年12月22日,一审法院经审理,以租赁合同纠纷为案由,作出了原、被告之间签订的合同书无效的判决。

本院认为,关于涉案租赁合同的合法性,虽然原告提交了有厚街镇人民政府住建规划局盖章证明“与原件核对无异”的建设规划申请表、单位工程竣工验收证明、单位工程竣工报告、单位工程开工报告为证,但上述开工文件及申请报均为复印件,且均没有厚街镇城建办的盖章,竣工验收证明及报告也没有厚街镇城建办的盖章,原告与被告签订的合同书中也明确写明没有报建、没有建设工程规划许可证、没有房产证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”的规定,涉案租赁合同应当为无效。原厚街国际家具城在装修扩建后导致实际交付给被告的场所面积大于租赁合同上约定的2.2万平方米,而未有证据显示超出2.2万平方米面积外的装修扩建有取得合法报建手续,故该部分超出的装修扩建面积所涉及的租赁关系属于无效,而超出的装修扩建部分与原有的租赁面积为不可分割的整体……不宜作部分有效、部分无效的认定,故案涉租赁合同整体也认定为无效合同。

“判决生效后,按照法院判决,厚街资产公司退还我公司1000万元投标保证金及利息,而我公司则被判每月向厚街资产公司支付192.1667万元的场地占用使用费(将原‘月租赁费’直接改判为‘月场地占用使用费’了)及赔偿因装修中的拆除行为导致租赁物修复费用101万多元,并且交还所占用的该厚街镇跨境电商产业园租赁物。”面对判决结果,中标投资方伟匡正达公司所有人全都傻眼了,“我们中标是来帮镇政府投资建设的,但投建刚开始不久,就被如此索赔去了计4000多万元,这是什么天地之道啊。”

“真似做了一场梦。厚街镇政府在明知标的物存在诸多严重瑕疵、不具备招标条件的情况下,仍然对外造势招标,既作不符合实际的协调承诺,还让中标人签下霸王条款,这是在变着花样打好了草稿坑人哪。”伟匡正达公司股东黄先生等人说,“按照招标法规定,厚街资产公司对该‘厚街镇跨境电商产业园’标的物的招标行为,严重违返了招标法的强制性规定,而且单方强制性改变了招标公布的合同文书,以招标之名,行偷梁换柱之实。”

官方:这些手续至今很难补办妥

伟匡正达公司的股东们在深感冤枉的同时,也感觉轻信镇政府的协调承诺签下如此“租赁合同书”,自己难免有责。“我公司当时发现合同书牛头不对马嘴后,即要求修改或退还投标保证金,放弃此次投标,但厚街资产公司的说法是,想履行该项目就必须接受这些条件,并要求前来参与竞标的单位或个人,都必须按其拟定好的文本签上保证不向甲方追诉赔偿等的不可撤销条款的《承诺书》。”股东代表黄先生补充说,“双方签订合同时,甲方并未对所涉地块及建筑物的权属缺陷进行说明,属于故意隐瞒。我们是后来才发现的,但已中标进驻了。”

而厚街资产公司代表陈先生在该公司领导的安排下,接受记者采访时表示:租赁物存在手续等瑕疵问题,我方在每份合同的条款中都予以列明,履行了告知义务,乙方也出具承诺,不会以甲方存在规划、报建、产权证等缺陷为由,向甲方提出赔偿和补偿等损失的要求,是自愿签订的。对于政府部门专题会议协调承诺协助乙方办理相关建设手续的问题,陈先生回答称我方仅提供现有的租赁物资料即可,而租赁物原先没有的这些手续都很难补办的,至今两三年也没能办妥下来。对于记者提出的存在如此多瑕疵问题的标的物,镇政府也是明知的,但为什么仍要在不具备招标条件的情况下继续进行公开招投标,其目的是什么,又为什么将招标标的物变成了租赁行为的问题,陈先生对此不愿过多回答,只表示一切尊重法院的判决。

另据记者采访了解,目前该案正进入强制执行程序。

一桩本来利好的跨境电商产业园招标建设项目,却因前置存在诸多瑕疵的手续等问题,而硬生生地被弄成了一摊稀巴泥。不但招标涉假,而且明知故犯,招标投建项目变成了物业租赁,让世人罕见。法院明确认定该合同租赁物因瑕疵违规承租而合同无效,而该几乎什么手续都不具备的瑕疵租赁物,又怎么是该电商园项目招标的标的物?标的物手续都不具备还招标,好一个“已履行了告知义务”!这其中造成的项目失败后果、社会效应以及巨大的经济损失,该有谁来承负?

“我们因此不但要赔付4000多万元,而且还欠下2000多万元的工程队施工工资。”股东黄先生整天急得像热锅上的蚂蚁,也忧心忡忡,“现在法院要我们限期腾房,交还该电商产业园租赁物,而我们投入8000多万元用钢结构新改造增建起来的数万平方米的庞大楼层主体,就将面临被强拆,我们到底又该怎么办?”

本案结果如何,让我们拭目以待。

(编辑:蒋杰 )

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